相続財産が不動産だけの場合の遺産分割

実は、相続財産が不動産しかないという方の方が、預貯金もたくさんあるという方より多いというのが現状です。「同居の長男夫婦が最期まで面倒を見てくれたから、長男に不動産をすべて相続させる」といった遺言書でもあれば別ですが、遺言書もなく不動産しかない場合の分け方についてご紹介します。

不動産を売却してお金で分け合う

実務上でも一番よく使われる方法が、不動産を売却してお金で分け合う方法です。最も公正かつ適正な方法といえますが、相続人全員が売却の意思がないと行うことができません。

不動産を売却してしまえば、固定資産税等を支払う必要もなくなるため、相続人の金銭面の負担もなくなります。

デメリット

被相続人と一緒に住んでいた妻や息子夫婦など、その不動産に現在住んでいる人がいる場合、難しい選択といえます。売却するためには、売却活動を行う代表相続人一人にいったん名義を移す方法が一般的です。また、法定相続分の登記を行って相続人全員で売却活動を行うこともあります。

また、売却できる不動産であることが前提となる行為なので、売り手がつかない不動産では適わない方法です。

ひとりが不動産を相続して、他の相続人へ金銭精算

その不動産に相続人が住んでいた場合によく使われる方法です。特に高齢の妻が相続人となる場合、その不動産は妻が相続し、他の相続人には金銭で精算するのが現実的です。

デメリット

不動産を相続した相続人は他の相続人に対して、法定相続分相当の金銭を支払わなければならないため、金銭を用意することができるかどうかが問題です。ただし、遺産分割協議で、金銭精算はなしとすることもできるため、いったん妻がすべて相続し、その妻が亡くなった時に、その不動産を売却するという方法も現実的です。ただ、妻以外の相続人が子どもの場合はそれでもいいでしょうが、子どもがいずに夫の兄弟姉妹が相続人の場合は、遺産分割協議でもまったく金銭なしというわけにはいかないケースもあるかもしれません。このようなケースに備えて、やはり有効なのは遺言書となります。

相続人すべてで共有不動産にする

遺産分割せずに法定相続分で不動産を持分として所有することにします。

法定分とは別の持ち分にしたい場合は、遺産分割協議で共有不動産にすることもできます。

デメリット

権利関係が複雑になってしまうため、不動産の共有はできるだけ避けるべきとされています。

不動産を共有とすると、賃貸したい場合は、共有者の過半数の同意、売却したい場合には、共有者全員の同意が必要となります。持ち分のみの売買は単独で可能なため、他の共有者の知らない誰かに売られてしまう可能性もあり得ることになります。

更に、共有者の誰かが死亡した場合には、その相続人が共有持分を相続することとなります。共有者が相続を繰り返すたびに血縁関係も疎遠になっていくため、不動産を処分したいときに全員の同意を得るのは大変難しくなります。

不動産の共有は、単に遺産分割の解決を先延ばしにしているだけの方法のため、極力避けるべきです。

相続の方法	デメリット
売却して金銭で分ける	・全員の同意が必要・不動産に住んでいた相続人の問題
ひとりが不動産を相続し、金銭で精算	・精算できる金銭を用意できるかどうかが問題
共有名義	・権利関係複雑になり、賃貸や処分が難しくなる。・単に遺産分割の先送りの方法で望ましくない。